Aus unserem Portfolio.
Referenzen

Liegenschaft / Zuordnung:
Campus bestehend aus Unterrichtsgebäuden, Lehrwerkstätten, Turnsälen und Sportanlagen.

Auftrag:
Die Bundesimmobiliengesellschaft m.b.H. (BIG) entwickelt, baut, erhält und revitalisiert mehr als 2.000 Liegenschaften und ist eine der größten Immobilieneigentümerinnen Österreichs. Beauftragt war die Erstellung von Bewertungsgutachten für Immobilien des BIG-Konzerns bzw. ARE Teil-Konzerns zu Bilanzierungszwecken gemäß IFRS.

Besonderheiten:
Die Auftragsbearbeitung hatte mit dem von der Auftraggeberin IT-gestützte Bewertungs-Tool nach nationalen Wertermittlungsmethoden zu erfolgen. Auf Verlangen waren auch Markt- und Objektratings (nach TEGoVA) durchzuführen.

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Liegenschaft / Zuordnung:
Betriebsliegenschaft mit Büro- und Verwaltungsgebäude, Garagen- und Werkstattgebäude, Eigentankstelle

Auftrag:
Privater Auftrag zur Ermittlung des Verkehrswerte als Wertindikation für ausschließlich firmeninterne Informationszwecke.

Besonderheiten/Herausforderungen:
Die Wertermittlung für die Gewerbeimmobilie hatte keine speziellen Herausforderungen. Der Zweck der Immobilienbewertung ermöglichte die Erstellung in Form einer Wertindikation.

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Liegenschaft / Zuordnung:
Praxiskindergarten und Heilpädagogischer Kindergarten in einem freistehenden Gebäude, das für diesen speziellen Verwendungszweck auf einem zentrumsnahen Grundstück in Grünlage errichtet wurde.

Auftrag:
Die Bundesimmobiliengesellschaft m.b.H. (BIG) entwickelt, baut, erhält und revitalisiert mehr als 2.000 Liegenschaften und ist eine der größten Immobilieneigentümerinnen Österreichs. Beauftragt war die Erstellung von Bewertungsgutachten für Immobilien des BIG-Konzerns bzw. ARE Teil-Konzerns zu Bilanzierungszwecken gemäß IFRS.

Besonderheiten:
Die Auftragsbearbeitung hatte mit dem von der Auftraggeberin IT-gestützte Bewertungs-Tool nach nationalen Wertermittlungsmethoden zu erfolgen. Auf Verlangen waren auch Markt- und Objektratings (nach TEGoVA) durchzuführen.

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Liegenschaft / Zuordnung:
Renaissanceschloss bestehend aus
• Hauptgebäude mit Innenhof unter Denkmalschutz
• Nebengebäude Schlosstaverne
• Nebengebäude abbruchreifes Wirtschaftsgebäude

Auftrag:
Privater Auftrag zur Ermittlung des Verkehrswertes zum Zwecke der Bilanzierung.

Besonderheiten:
Die Wertermittlung von Schlössern und Burgen ist schwer objektivierbar. Für derartige Objekte besteht kein Grundstücksmarkt im üblichen Sinne. Veräußerungen von Schlössern und Burgen stehen regelmäßig außerhalb des eigentlichen Marktgeschehens. Der Verkehrswert wird maßgeblich durch eine Nutzungskonzeption bestimmt, die sich auch realisieren lässt. Die Absicht eines Kaufwilligen, das Objekt unterschiedlich zu nutzen (Anlageobjekt, Repräsentationsobjekt, Wunschobjekt), führt zu großen Preisdifferenzen.

Zum Zeitpunkt der Bewertung war kein konkretes ertragsorientiertes Nutzungskonzept vorliegend. Unter Zugrundelegung des Highest-and-Best-Use (HABU) Konzeptes, das der Liegenschaft unabhängig der bestehenden Nutzung jene Nutzung unterstellt, die zum höchsten Wert führt , wurde aufgrund des Fehlens eines ertragsorientierten, wirtschaftlich tragfähigen Nutzungskonzeptes das Sachwertverfahren als geeignetes Wertermittlungsverfahren angewendet.

Für die Bewertung eines abbruchreifen Wirtschaftsgebäudes wurde der Liquidationswert ermittelt. Dieser ergibt sich aus dem Bodenwert abzüglich der zu erwartenden Freimachungskosten (Abbruch- und Entsorgungskosten). Der Bodenwert wird generell nach der Vergleichswertmethode ermittelt.

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Liegenschaft / Zuordnung:
Das erstmalig 1970 errichtete Gerichtsgebäude wurde 2013/2014 vollsaniert und mit einem modernen Zubau erweitert.

Auftrag:
Die Bundesimmobiliengesellschaft m.b.H. (BIG) entwickelt, baut, erhält und revitalisiert mehr als 2.000 Liegenschaften und ist eine der größten Immobilieneigentümerinnen Österreichs. Beauftragt war die Erstellung von Bewertungsgutachten für Immobilien des BIG-Konzerns bzw. ARE Teil-Konzerns zu Bilanzierungszwecken gemäß IFRS.

Besonderheiten:
Die Auftragsbearbeitung hatte mit dem von der Auftraggeberin IT-gestützte Bewertungs-Tool nach nationalen Wertermittlungsmethoden zu erfolgen. Auf Verlangen waren auch Markt- und Objektratings (nach TEGoVA) durchzuführen.

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Liegenschaft / Zuordnung:
Gewerbegrundstück mit eingeräumten Baurecht für die Errichtung eines Betriebsgebäudes durch den Bauberechtigten.

Auftrag:
Privater Auftrag zur Ermittlung des Verkehrswerte als Wertindikation für ausschließlich firmeninterne Informationszwecke.

Besonderheiten:
Bewertungsgegenstand ist ein Betriebsbaugrundstück, auf welchem das Baurecht für die Errichtung eines gewerblich genutzten Gebäudes eingeräumt wurde. Im gegenständlichen Fall wurde der Wert der mit dem Baurecht belasteten Liegenschaft ermittelt. Dafür wurde zunächst der Bodenwert der unbelasteten Liegenschaft im Vergleichswertverfahren ermittelt.

Der unbelastete Bodenwert ist Ausgangsbasis für die Ermittlung des Bodenwertanteils, der sich auf den Wert der Stammliegenschaft wie folgt auswirken kann:
1. Eine Minderleistung des Bauberechtigten wirkt sich wertmindernd auf die mit dem Baurecht belastete Liegenschaft aus.
2. Eine Mehrleistung des Bauberechtigten bedeutet einen Vorteil für die mit dem Baurecht belastete Liegenschaft, wobei die Nachhaltigkeit des höheren Bauzinses im Marktumfeld zu beachten ist.

Weiters ist ein allfälliger Gebäudewertanteil – dem Anteil am Wert des Baurechtsgebäudes – zu ermitteln. Ein Gebäudewertanteil fällt nur dann zu, wenn die Restlaufzeit des Baurechts erheblich kürzer als die Restnutzungsdauer des Gebäudes ist und keine Entschädigung oder nur eine Teilentschädigung für das Gebäude am Ende des Baurechts gezahlt wird.

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Liegenschaft / Zuordnung:
Mietwohnhaus voll vermietet.

Auftrag:
Privater Auftrag zur Ermittlung des Verkehrswerte als Wertindikation für ausschließlich firmeninterne Informationszwecke.

Besonderheiten:
In Anbetracht der Nutzung für die Ertragserzielung aus Vermietung und Verpachtung und die vorrangige Verwertungsmöglichkeit an eine ertragsorientierte Zielgruppe erfolgt die sachgerechte Wertermittlung nach dem Ertragswertverfahren. Der korrespondierende Grundanteil wird mittels Vergleichswertverfahren ermittelt.

Aus dem Ergebnis der gewählten Verfahren wird der Wert unter Berücksichtigung der Verhältnisse im redlichen Geschäftsverkehr ermittelt.

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Liegenschaft / Zuordnung:
Freistehendes Einfamilienwohnhaus in Siedlungslage

Auftrag:
Zum Anlass einer innerfamiliäre Vermögensübergabe/Wertaufteilung wurde ich mit der Erstattung eines Gutachtens über folgende Werte privat beauftragt.
1. Ermittlung des Verkehrswertes o.a. Liegenschaftsanteile unbelastet,
2. Ermittlung eines im Schenkungsvertrag vereinbarten lebenslänglichen Wohnungsgebrauchsrechtes und
3. Ermittlung des Verkehrswertes der Liegenschaft unter Berücksichtigung des Wohnungsgebrauchsrechtes

Besonderheiten:
Die Beauftragung und Gutachtenserstattung erfolgt im Jahr 2024. Der Bewertungsstichtag war jedoch einige Jahre früher um das Jahr 2020. Bei den angewendeten Wertermittlungsmethoden und der Berücksichtigung der Marktlage war eine entsprechend sorgfältige Recherche der zum Bewertungsstichtag gültigen Wert- und Marktverhältnisse geboten.
Der Zweck der Immobilienbewertung und die Besonderheiten erforderten die Erstellung eines Verkehrswertgutachtens. Eine Wertindikation wäre den Rahmenbedingungen nicht gerecht geworden.

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Liegenschaft / Zuordnung:
Grundstücksteilfläche im öffentlichen Gut mit Überbauungsmöglichkeit in der Widmungsart Kerngebiet.

Auftrag:
Grundsätzlich ist das Grundstück als öffentliche Verkehrsfläche gewidmet; für den bewertungsgegenständlichen Teilbereich ist die zusätzliche Widmung Bauland Kerngebiet verordnet, wodurch in diesem Bereich die Überbauung der Straße zulässig ist, sodass sich eine geschlossene Bebauung ergibt. Für die Erteilung der Zustimmung zur Sondernutzung auf öffentlichem Gut ist die Höhe eines einmalig zu entrichtenden Entgelts für diese Dienstbarkeit zu ermitteln.

Besonderheiten:
Ausgangspunkt der Wertermittlung des belasteten bzw. des begünstigten Grundstückes ist in der Regel dessen Verkehrswert bzw. der Bodenwert, ohne Berücksichtigung der Belastung bzw. Begünstigung durch das Recht.

Es ist zu beachten, dass die Wertminderung des belasteten Grundstücks nicht dem Wert des Rechts entsprechen muss. Der Wertvorteil, den das begünstigte Grundstück bzw. der Rechtsinhaber durch das Recht erfährt, bzw. die Wertminderung, die das belastete Grundstück erleidet, ergibt sich aus dem wirtschaftlichen Vorteil bzw. Nachteil, wobei auf objektive Gesichtspunkte abzustellen ist.

Für das begünstigte Grundstück ergibt sich ein Wertvorteil durch eine Erhöhung der baulichen Nutzbarkeit. Für die Bewertung wird der Nutzungsgewinn, d.h. die zusätzlich hergestellten Flächen (BGF bzw. NF) herangezogen. Ein allfälliger Nachteil für das belastete Grundstück wurde nicht bekanntgegeben. Es wird davon ausgegangen, dass für das belastete Grundstück keine zusätzlichen Lasten oder Nutzungsbeeinträchtigungen für das öffentliche Gut durch die Überbauung entstehen.

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Liegenschaft / Zuordnung:
Freistehendes Einfamilienwohnhaus mit einer Geb-Widmung (erhaltenswertes Gebäude im Grünland)

Auftrag:
Als Grundlage für die Nutzung im innerfamiliären Kreis wurde ich mit der Erstattung eines Gutachtens über folgende Werte privat beauftragt:

1. Verkehrswert der gegenständlichen Liegenschaft
2. Monatlicher Netto-Hauptmietzins (freier Mietzins/MRG Vollausnahme)

Besonderheiten:
Die Widmung der Liegenschaft lautet „Erhaltenswerte Gebäude im Grünland“. Dabei handelt es sich um baubehördlich bewilligte Hauptgebäude im Grünland, die das Ortsbild nicht wesentlich beeinträchtigen. Die Wertermittlung für das Einfamilien-Wohnhaus hatte keine speziellen Herausforderungen. Der Zweck der Immobilienbewertung ermöglichte die Erstellung in Form einer Wertindikation.
Bei der Feststellung des Mietwertes ist die Herausforderung gegeben, dass - anders als bei der Ermittlung von vergleichbaren Kaufpreisen, die in der Urkundensammlung am Grundbuch recherchiert werden können - es für Mietobjekte kein gleichartiges öffentliches Register gibt, in das Einsicht genommen werden kann.

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Liegenschaft:
In einem Mehrfamilienhaus gelegene Eigentumswohnung

Auftrag:
Im Zuge eines Verlassenschaftsverfahren wurde ich vom bestellten Notar als Gerichtskommissär mit der Erstattung eines Verkehrswertgutachtens über die Liegenschaftsanteile, mit denen Wohnungseigentum an einer Wohnung verbunden ist, beauftragt.

Besonderheiten:
Die Wertermittlung für die Eigentumswohnung hatte keine speziellen Herausforderungen. Der Zweck der Immobilienbewertung erforderte die Erstellung eines Verkehrswertgutachtens.

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Liegenschaft:
Grundstück im Bauland

Auftrag:
In einer Pflegschaftssache beim BG Krems an der Donau wurde ich vom Erwachsenenvertreter mit der Erstattung eines Bewertungsgutachtens über den Viertelanteil an einem Grundstück im Bauland mit Doppelgarage beauftragt.

Besonderheiten:
Die Wertermittlung für das Baugrundstück hatte keine speziellen Herausforderungen. Der Zweck der Immobilienbewertung für die Vorlage beim Pflegschaftsgericht erforderte die Erstellung eines Verkehrswertgutachtens.

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Liegenschaft / Zuordnung:
Altstadt-Wohnhaus bestehend aus Straßen- und Hoftrakt im Altbestand.

Auftrag:
Gerichtsauftrag vom BG Krems an der Donau in einer Mietrechtssache zur Erstattung eines Gutachtens über:

1. welcher Ausstattungskategorie nach MRG das Mietobjekt zuzuordnen ist;
2. welcher Richtwertmietzinses entsprechend den Bestimmungen des § 16 Abs. 2 bis 7 MRG zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses für das Mietobjekt angemessen war;
3. welche Wertsicherungsbeträge während der Dauer des Mietverhältnisses ab welchen Zeitpunkten verrechnet hätten werden können;
4. welches Ausmaß das bewertungsgegenständliche Mietobjekt aufweist;

Besonderheiten:
Der Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses war fünf Jahre vor dem Bewertungsauftrag, sodass die damalige Rechtslage und die damalige Beschaffenheit zu erheben und heranzuziehen war.

Bei der Überprüfung der Wertsicherungsbeträge ist festzustellen, ob mithilfe der vertraglichen Wertsicherungsvereinbarungen die gesetzlichen Mietzinsobergrenzen zu keinem Zeitpunkt durchbrochen wurden. Im Fall des Richtwertmietzinses darf somit die Wertsicherung nicht dynamischer ausgerichtet sein als die gesetzliche Valorisierung der Richtwerte nach § 5 Abs. 2 RichtWG. Im gegenständlichen Fall war der Richtwertmietzins unter Beachtung der mit dem 2. MILG (Mietrechtliches Inflationslinderungsgesetz) erfolgten Änderungen für zwei gesetzliche Wertanpassungsstichtage zu ermitteln.

Aufgrund der für ein historisches Altstadtgebäude typischen unregelmäßigen Figuration des Grundrisses wurde in Abstimmung mit dem Gericht das Vermessungsbüro Schubert als Hilfsgutachter mit der vermessungstechnischen Ermittlung der Nutzfläche beauftragt.

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