Welche Möglichkeiten gibt es zur Aufteilung des Grundanteils bei Immobilien?

Die Aufteilung des Grundanteils bei Immobilien ist ein zentraler Aspekt bei der steuerlichen Bewertung von Gebäuden und Grundstücken. Sie spielt eine wichtige Rolle bei der Berechnung der Abschreibung (AfA). In diesem Artikel befassen wir uns mit den rechtlichen Grundlagen und den verschiedenen Methoden zur Aufteilung des Grundanteils gemäß § 16 Abs. 1 Z 8 lit. d EStG und § 3 Abs. 2 der Grundanteilverordnung (GrundanteilV).

Unbebaute Grundstücke unterliegen als nicht abnutzbare Wirtschaftsgüter grundsätzlich keiner Alterswertminderung. Sie können daher auch nicht im Rahmen einer AfA abgeschrieben werden. Wird ein bestehendes Gebäude verkauft, ist in den seltensten Fällen in der Kaufvereinbarung eine Aufteilung des Kaufpreises auf das Gebäude einerseits und das Grundstück andererseits enthalten.

Gesetzliche Grundlagen über die Aufteilung des Grundanteils

Die Aufteilung des Grundanteils ist im österreichischen Einkommensteuergesetz (EStG) und in der Grundanteilverordnung (GrundanteilV) geregelt.

• § 16 Abs. 1 Z 8 lit. d EStG: Diese Bestimmung legt fest, dass ohne Nachweis eines anderen Aufteilungsverhältnisses von den Anschaffungskosten eines bebauten Grundstückes 40% als Anteil des Grund und Bodens auszuscheiden sind. Dies gilt nicht, wenn die tatsächlichen Verhältnisse offenkundig erheblich davon abweichen. Der Bundesminister für Finanzen ist ermächtigt, anhand geeigneter Kriterien (z. B. Lage, Bebauung) abweichende Aufteilungsverhältnisse von Grund und Boden und Gebäude im Verordnungswege festzulegen.
• § 3 Abs. 2 GrundanteilV: In dieser Verordnung werden zu obiger Gesetzesbestimmung die Kriterien für abweichende Aufteilungsverhältnisse von Grund und Boden festgelegt.

Methoden zur Aufteilung des Grundanteils

Es gibt verschiedene Methoden zur Aufteilung des Grundanteils, die im Folgenden näher erläutert werden:

1. Pauschale Aufteilung

Um nicht bei jeder Übertragung eines bebauten Grundstückes ein Sachverständigengutachten über das Wertverhältnis von Gebäude zu Grund und Boden erstellen lassen zu müssen, legt die Grundanteilverordnung für drei Kategorien den pauschalen Anteil für Grund und Boden wie folgt fest.

• Ein pauschaler Grundanteil von 20 % ist auszuscheiden, wenn das Grundstück in einer Gemeinde liegt, die weniger als 100.000 Einwohner hat und zugleich der durchschnittliche Quadratmeterpreis für als Bauland gewidmete Grundstücke weniger als 400 Euro beträgt.
• In allen anderen Gemeinden ist ein pauschaler Grundanteil von 30 % auszuscheiden, wenn das Gebäude mehr als zehn Wohn- oder Geschäftseinheiten umfasst.
• Bei bis zu zehn Wohn- oder Geschäftseinheiten beträgt der pauschale Grundanteil 40 %.

Die Differenzierung nach der Art der Bebauung soll dabei nach dem Willen des Verordnungsgebers dem Umstand Rechnung tragen, dass der Grundanteil in der Regel sinkt, je mehr Einheiten pro Gebäude vorhanden sind.

2. Individuelle Aufteilung

Der Ansatz eines pauschalen Anteils für Grund und Boden nach der Grundanteilverordnung ist nur dann zulässig, wenn dieser nicht offenkundig erheblich von den tatsächlichen Verhältnissen abweicht.

• Gemäß § 3 Abs.1 GrundanteilV ist der auszuscheidende Anteil des Grund und Bodens nicht nach § 2 pauschal zu ermitteln, wenn er nachgewiesen wird. Der Nachweis kann beispielsweise durch ein Gutachten eines Sachverständigen erbracht werden. Ein vorgelegtes Gutachten unterliegt der freien Beweiswürdigung der Behörde.
• Weiters ist gemäß § 3 Abs. 2 GrundanteilV eine individuelle Aufteilung des Grundanteils erforderlich, wenn die tatsächlichen Verhältnisse von der pauschalen Aufteilung offenkundig erheblich abweichen. Dies ist nach dem Verordnungswortlaut dann gegeben, wenn der tatsächliche Grundanteil um zumindest 50 % vom pauschal ermittelten Anteil abweicht.

Ein Offenkundig erhebliches Abweichen kann insbesondere bei Eigentumswohnungen in größeren Wohnhausanlagen in Regionen mit vergleichsweise niedrigen Bodenwerten bestehen

Dazu gibt es ein sehr interessantes Erkenntnis des BFG vom 11.6.2024, RV/5100286/2023.

Die vorliegende Entscheidung befasst sich mit der Frage der korrekten Aufteilung der Anschaffungskosten einer Eigentumswohnung auf Grund und Boden und Gebäude. Im vorliegenden Fall hätte sich bei Rückrechnung eines pauschalen Grundanteils von 20 % auf den Preis eines baureifen unbebauten Grundstücks offenbar ein Preis von € 950,00 pro m² ergeben. Da der Bauträger das Grundstück zur Bebauung im Jahr 2019 selbst um € 185 pro m² erwarb, wäre ein derartiger Grundanteil erheblich von den tatsächlichen Verhältnissen abgewichen.

Obwohl kein gesondertes Gutachten erbracht bzw. gefordert wurde, setzte das BFG letztendlich den Grundanteil mit 10 % fest. Dieser festgesetzte Anteil basierte auf der Berechnung des Bauträgers sowie Vergleichspreisen von Grundstücken.

Aus den Erwägungen des BFG:

• Die Liegenschaft (3.055m²) in der Ort1 (Gemeinde C), auf der sich das 4-stöckige Gebäude mit insgesamt 29 Wohnungen befindet, wurde von der Errichtergesellschaft im Jahr 2019 zu einem Preis von 185,00 €/m² erworben.
• Die Liegenschaft befindet sich in einer Gemeinde mit weniger als 100.000 Einwohnern. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für als Bauland gewidmete und voll aufgeschlossenen unbebaute Grundstücke (baureifes Land) beträgt weniger als 400,00 €. Auch dies wird von den Parteien nicht in Abrede gestellt.
• In Anlehnung an die sog. Grundanteilsverordnung hat die belangte Behörde in weiterer Folge 20% als Anteil Grund und Boden errechnet (wie bereits erwähnt also 950,00 €/m²).
• Die Beschwerdeführerin bestreitet diesen Ansatz, da in dieser Gemeinde keinesfalls ein derartiger Preis zu erzielen wäre.
• In der vorgelegten Einnahmen-Ausgaben-Rechnung wurde Grundanteil von 5% dargelegt. Durch diesen Ansatz ergibt sich noch immer ein Quadratmeterpreis von rd. 237,00 €. Die Beschwerdeführerin würde allenfalls einen Ansatz von höchstens 10% akzeptieren.
• Die Beschwerdeführerin führt auch aus, dass selbst bei einer Wertsteigerung von 4/2019 (Kauf Bauträger) bis zum Jahr 9/2020 (ca. 1,5 Jahre) in Höhe von 40% noch immer lediglich ein Wert von 259,00 €/m² zum Ansatz kommen würde (185,00 €/m€ + 40%).
• Verwiesen wurde allerdings auf eine Berechnung der Betreibergesellschaft (AREV), wobei sich ein Grundanteil von rund 6,7% errechnen würde:
  Anschaffungskosten Gesellschaft: 3.055m²*rd. 180,00 €: 549.900,00 €
  Anteil Beschwerdeführerin (3,93%): 21.611,07 €
  In Relation zu den Anschaffungskosten (323.000,00 €) ergibt dies einen Prozentsatz von rd. 6,7%.
• Ein Gutachten wurde von der Beschwerdeführerin nicht vorgelegt. Allerdings wurden zahlreiche Sachverhaltsmomente aufgezeigt, welche auf ein erhebliches Abweichen klar hinweisen.

• In und um C gibt es kein Grundstück, welches derartige Kaufpreise aufweist. Dies wurde auch von der belangten Behörde nicht dargestellt und behauptet. Weiters ergibt auch eine erhebliche Preissteigerung (beispielsweise +40%) seit dem ursprünglichen Kauf seitens der Betreibergesellschaft (185,00 €/m²) lediglich einen Preis von rd. 260,00 €/m².
• Seitens des erkennenden Richters ist also eine Reduktion des Pauschalsatzes der Grundanteilsverordnung jedenfalls gerechtfertigt und geboten (erhebliches Abweichen).
• Es wird demnach dem Alternativvorschlag der Beschwerdeführerin (10%) gefolgt und der Bescheid demnach abgeändert.

Obwohl die Abweichensregelung wohl eher dazu dienen soll, zu geringe Grundanteile zu verhindern, zeigt der vorliegende Fall doch sehr deutlich, dass sich ein Nachrechnen lohnt und sich ein erhebliches Abweichen auch zugunsten des Steuerpflichtigen auswirken kann.

Fazit

Die Aufteilung des Grundanteils ist ein komplexes Thema, das sowohl für Steuerpflichtige als auch für Immobilienexperten von Bedeutung ist. Eine korrekte Aufteilung ist entscheidend für die Berechnung der Abschreibung. Es ist ratsam, sich bei der Aufteilung des Grundanteils von einem Steuerberater oder einem Sachverständigen für Immobilien beraten zu lassen, um Fehler zu vermeiden und die steuerlichen Vorteile optimal zu nutzen.

Wenn Sie weitere Fragen haben, stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.

 

Literaturverzeichnis/Quellen:

Woschnagg, Bernhard: Immobilienbesteuerung Österreich i.d.F. des Steuerreformgesetzes 2020, ÖVI Immobilienakademie Betriebs-GmbH, Wien, 2021

Fuhrmann, Karin: Immolex 2025/13, bearbeitet von Ernst Gall

Bescheidbeschwerde – Einzel – Erkenntnis des BFG vom 11.06.2024, RV/5100286/2023 auf https://findok.bmf.gv.at