Sachwert, Ertragswert oder Vergleichswert? Die 3 Standardverfahren der Immobilienbewertung in Österreich im kompakten Überblick

Was ist der Verkehrswert eigentlich? Der Verkehrswert gemäß § 2 LBG (Liegenschaftsbewertungsgesetz) ist wie folgt definiert:

Der Verkehrswert ist der Preis, der bei einer Veräußerung der Sache üblicherweise im redlichen Geschäftsverkehr für sie erzielt werden kann.

Ganz wichtig! Die besondere Vorliebe und andere ideelle Wertzumessungen einzelner Personen sind nicht umfasst und haben bei der Ermittlung des Verkehrswertes außer Betracht zu bleiben! Mit anderen Worten: „Liebhaberei“ bleibt als subjektiver Wertfaktor bei der Ermittlung des Verkehrswertes unberücksichtigt.

Es gibt auch andere Werte als den Verkehrswert gem. LBG, wobei jedoch z.B. bei steuerlichen Wertbegriffen - wie beispielsweise gemeiner Wert oder fiktive Anschaffungskosten - besondere Sorgfalt geboten ist, da diese dem Verkehrswert ungleich sind. Für steuerliche Bewertungsanlässe ist das Bewertungsgesetz (BewG) anwendbar, sodass dafür eigene Methoden zur Anwendung gelangen können.

Doch welches Verfahren ist das richtige für die Ermittlung des Verkehrswertes nach LBG für Ihr Objekt? Das richtige Verfahren nach dem LBG als auch der ÖNORM B 1802-1 hängt primär von der Art der Immobilie und deren üblicher Nutzung am Markt ab.

Hier ist ein kompakter Überblick über die wichtigsten Standardverfahren:

1. Das Vergleichswertverfahren: Die Stimme des Marktes

Das Vergleichswertverfahren (§ 4 LBG) ist die direkteste Methode. Hier wird der Wert Ihrer Immobilie aus tatsächlich gezahlten Kaufpreisen ähnlicher Objekte in vergleichbarer Lage abgeleitet.

• Anwendung für: Eigentumswohnungen, Reihenhäuser und unbebaute Grundstücke.
• Methodik: Der Wert wird durch Vergleich mit im redlichen Geschäftsverkehr tatsächlich erzielten Kaufpreisen bzw. Mieten vergleichbarer Liegenschaften ermittelt. Vergleichbare Objekte sind jene, welche hinsichtlich der den Wert beeinflussenden Umstände weitgehend mit dem zu bewertenden Objekt übereinstimmen. Abweichende Eigenschaften sowie geänderte Marktverhältnisse sind nach Maßgabe ihres Einflusses auf den Wert durch Zu- und Abschläge zu berücksichtigen. Voraussetzung ist, dass ausreichend Kauf- bzw. Mietpreise von vergleichbaren Objekten in zeitlicher und räumlicher Nähe bekannt sind. Zudem müssen sich Unterschiede in einzelnen wertbildenden Faktoren ermitteln und ausgleichen lassen können.

• Marktanpassung: Anders als beim nachfolgend beschriebenen Sachwertverfahren, wo ein expliziter Marktanpassungsfaktor am Ende der Berechnung steht, sind beim Vergleichswertverfahren die stichtagsbezogenen Marktverhältnisse bereits bei der Wahl der Vergleichsobjekte und allfälligen Anpassungsfaktoren für abweichende Eigenschaften berücksichtigt, sodass in der Regel keine gesonderte Marktanpassung erforderlich ist.

2. Das Sachwertverfahren: Substanz zählt

Das Sachwertverfahren (§ 6 LBG) wird angewendet, wenn die Eigennutzung bebauter Liegenschaften im Vordergrund steht. Hier wird ermittelt, was es kosten würde, das Gebäude heute in gleicher Güte neu zu errichten (Ersatzbeschaffungswert), abzüglich der technischen Altersentwertung.

• Anwendung für: in erster Linie für Ein- und Zweifamilienhäuser, allenfalls auch für eigengenutzte Gewerbe- oder Sondergebäude (z.B. Schulen, Kindergärten, etc.), sofern ein fiktiver Mietansatz mangels geeigneter Vergleichsobjekte nicht möglich ist.
• Methode: Bodenwert + Bauwert der Gebäude + Wert der Außenanlagen = Sachwert. Der Bodenwert wird dabei als Vergleichswert durch Heranziehung von Kaufpreisen vergleichbarer unbebauter Liegenschaften ermittelt. Als Bauwert wird die Summe der Werte der baulichen Anlagen bezeichnet. Es ist vom Neubauwert der Objektes, der aus den marktüblichen Herstellungskosten zu ermitteln ist, auszugehen. Von diesem sind Wertminderungen in folgender Reihenfolge (gem. ÖNORM B 1802-1) abzuziehen: 1. Abzug infolge Alters; 2. Abzug infolge Baumängel und -schäden oder rückgestauten Reparaturbedarfs; 3. Abzug infolge verlorenen Bauaufwands.
• Marktanpassung: Das rechnerischen Ergebnis ist der Sachwert der Liegenschaft im vorgegebenen Zustand. Dieser Sachwert ist vor dem Hintergrund der Marktverhältnisse kritisch zu würdigen und allenfalls durch eine Marktanpassung zu korrigieren.

3. Das Ertragswertverfahren: Die Immobilie als Investment

Das Ertragswertverfahren (§ 5 LBG) wird für bebaute Liegenschaften angewendet, die primär Ertragszwecken dienen oder dienen können. Es geht im Wesentlichen um die Frage: „Wie viel Rendite wirft das Objekt ab?“

• Anwendung für: Mietzinshäuser, Büro- und Verwaltungsobjekte, Handelsimmobilien, Logistikimmobilien, touristische Liegenschaften, etc.
• Methode: Der Ertragswert setzt sich (analog dem Vorgehen beim Sachwertverfahren) aus dem Bodenwert und dem Ertragswert der baulichen Anlagen zusammen. Für den Ertragswert der baulichen Anlagen ist von jenen Erträgen auszugehen, die aus der Bewirtschaftung der Liegenschaft zu erzielen sind (Rohertrag). Der Ertrag ist als Gebäude- und Bodenertrag getrennt zu ermitteln. Der Rohertrag pro Jahr abzüglich des Bewirtschaftungsaufwands ergibt den Reinertrag der Liegenschaft pro Jahr. Nach Abzug der Bodenwertverzinsung ergibt sich der Reinertrag der baulichen Anlagen pro Jahr. Durch die Kapitalisierung auf Basis des Zinssatzes und der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer und Hinzurechnung des Bodenwertes ergibt sich der Ertragswert. Liegen wertrelevante Mängel, Schäden oder ein rückgestauter Reparaturbedarf vor, so sind diese entsprechend zu berücksichtigen. Weitere wertbeeinflussende Umstände wie Rechte und Lasten (z. B. persönliche Dienstbarkeiten) sind ebenfalls zu berücksichtigen
• Marktanpassung: Anders als im Sachwertverfahren, wo ein expliziter Marktanpassungsfaktor am Ende der Berechnung steht, sind beim Ertragswertverfahren die stichtagsbezogenen Marktverhältnisse bereits bei der Wahl der bewertungsrelevanten Faktoren berücksichtigt, sodass in der Regel keine gesonderte Marktanpassung erforderlich ist.

4. Weitere Verfahren:

Neben diesen Hauptmethoden gibt es weitere Ansätze für spezielle Anwendungsfälle:

• Residualwertverfahren: Wird oft von Bauträgern genutzt, um den maximal tragbaren Kaufpreis für ein Grundstück zu ermitteln. Dabei werden die voraussichtlichen Kosten der Bebauung vom erwarteten Verkaufserlös abgezogen.
• Discounted-Cashflow-Verfahren (DCF): Eine international gebräuchliche Variante des Ertragswertverfahrens, bei der zukünftige Zahlungsströme auf den heutigen Tag abgezinst werden.

Fazit:

Ein Verkehrswertgutachten stellt eine objektive, verlässliche, rechtskonforme und realistische Schätzung des Wertes Ihrer Immobilie dar. Als zertifizierter Immobiliensachverständige mit der nötigen Markt- und Sachkenntnis ermitteln wir den aktuellen Wert von Haus und Grundstück unter Anwendung der gesetzes- und normkonformen Bewertungsmethoden, sodass diese auch vor Gericht und Behörden Bestand haben.

Für eine kostenlose telefonische Erstauskunft stehe ich Ihnen unter 0664/1529500 gerne zur Verfügung (oder Formular abschicken).

Hinweise/Quellen:

Literaturverzeichnis:

Liegenschaftsbewertungsgesetz (LBG)

ÖNORM B 1802-1:2022

Immobilienbewertung Österreich - Bienert | Funk (Hrsg.), 4. Auflage ÖVI Immobilienakademie Betriebs-GmbH, Wien: 2022