Liegenschaftstransaktion im Verlassenschaftsverfahren vor der Einantwortung

Ein Todesfall in der Familie ist emotional belastend. Kommt eine Immobilie ins Spiel, folgt auf die Trauer oft die organisatorische Überforderung. Ein häufiger Irrglaube ist, dass Erben warten müssen, bis das gesamte Verlassenschaftsverfahren abgeschlossen und die sogenannte „Einantwortung“ (der formelle Eigentumsübertrag) erfolgt ist, bevor sie das Haus oder die Wohnung verkaufen dürfen.

Die gute Nachricht: Ein Verkauf ist auch während des laufenden Verfahrens möglich.

In diesem Beitrag erfahren Sie, warum dieser Schritt oft sinnvoll ist und welche Voraussetzungen dafür gelten.

Warum nicht warten? Die Vorteile eines vorzeitigen Verkaufs.

Das Verlassenschaftsverfahren kann – je nach Komplexität und Anzahl der Erben – Monate oder sogar Jahre dauern. In dieser Zeit "ruht" die Immobilie oft, was jedoch selten im Interesse der Erben liegt.

1. Vermeidung von Gebühren und Steuern

Erfolgt die Veräußerung vor der Einantwortung, entfallen für die Erben Grunderwerbsteuer, gerichtliche Eintragungs- sowie Eingabegebühren.

2. Vermeidung laufender Kosten (Erhaltung der Erbmasse)

Eine leerstehende Immobilie kostet Geld. Betriebskosten, Heizung (um Schäden zu vermeiden), Versicherungen und Grundsteuer fallen weiterhin an. Diese Kosten schmälern die Erbmasse. Ein zeitnaher Verkauf stoppt diesen Abfluss von liquiden Mitteln.

3. Vermeidung von Wertverlust durch Leerstand

Immobilien, die nicht bewohnt werden, leiden oft unter mangelnder Lüftung oder fehlender Instandhaltung. Zudem ist das Risiko für Einbrüche oder unbemerkte Schäden (z.B. Wasserrohrbruch) höher.

4. Liquidität schaffen

Gelegentlich werden auch liquide Mittel benötigt, um Begräbniskosten zu decken, Schulden des Erblassers zu begleichen oder um Miterben auszuzahlen (Pflichtteilsansprüche). Ein Verkauf wandelt das gebundene Beton-Gold in verfügbares Kapital um.

5. Marktchancen nutzen

Der Immobilienmarkt wartet nicht auf den Abschluss Ihres Verfahrens. Wenn Sie aktuell einen guten Preis erzielen können, ist es riskant, 12 Monate zu warten, in denen sich Zinsen oder Nachfrage negativ entwickeln könnten.

Die Voraussetzungen: Wie der Verkauf funktioniert.

Damit eine Liegenschaft verkauft werden kann, die noch der "Verlassenschaft" (also der juristischen Person des Nachlasses) gehört, müssen strenge rechtliche Rahmenbedingungen eingehalten werden. Dies dient dem Schutz aller Erben und Gläubiger.

Wer darf handeln?

Solange die Einantwortung nicht erfolgt ist, gehört die Immobilie der Verlassenschaft. Handeln können in der Regel:

• Die erbantrittserklärten Erben: Wenn alle an einem Strang ziehen und eine Erbantrittserklärung abgegeben haben, können sie gemeinsam die Verlassenschaft vertreten.
• Der Verlassenschaftskurator: Gibt es Unstimmigkeiten, sind Erben unbekannt oder minderjährig, ist die Bestellung eines Verlassenschaftskurators vorgesehen.

Die gerichtliche Genehmigung

Das Herzstück dieses Vorgangs ist die abhandlungsbehördliche Genehmigung. Der Kaufvertrag ist erst dann rechtswirksam, wenn das Verlassenschaftsgericht (Bezirksgericht) zustimmt.

Die Genehmigung durch das Gericht erfolgt nur dann, wenn die Veräußerung zum ausschließlichen Vorteil gereicht! Es reicht daher nicht, wenn der Verkauf nicht offenbar nachteilig ist.

Die Rolle des Sachverständigen: Ohne Gutachten kein Verkauf.

Hier kommt meine Tätigkeit als Immobiliensachverständiger ins Spiel. Das Gericht darf den Verkauf nur genehmigen, wenn sichergestellt ist, dass das Vermögen der Verlassenschaft nicht unter dem Verkehrswert veräußert wird.

Das Gericht verlangt daher üblicherweise ein Verkehrswertgutachten.

Warum reicht keine Makler-Schätzung?

Das Gericht benötigt eine objektive, unabhängige und haftbare Bewertung nach dem Liegenschaftsbewertungsgesetz (LBG). Als allgemein beeideter und gerichtlich zertifizierter Sachverständiger erstelle ich ein Gutachten, das dem Gericht als rechtssichere Basis für die Genehmigung dient.

Fazit

Der Verkauf einer Immobilie während eines laufenden Verlassenschaftsverfahrens ist ein gängiger und oft wirtschaftlich kluger Weg. Er erfordert jedoch etwas mehr bürokratischen Aufwand und zwingend die Zustimmung des Gerichts.

Um diesen Prozess reibungslos zu gestalten und Rückfragen oder Ablehnungen durch das Gericht zu vermeiden, ist ein professionelles Verkehrswertgutachten der entscheidende Schlüssel.

Haben Sie Fragen zum Wert einer Immobilie in einer Verlassenschaft? Gerne unterstütze ich Sie mit einer fundierten Bewertung, die vor Gericht Bestand hat. Kontaktieren Sie mich für ein unverbindliches Erstgespräch.

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung durch einen Notar oder Rechtsanwalt.