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ImmoESt-Erhöhung ab 2027: Was das Budgetbegleitgesetz für Immobilienbesitzer bedeutet
Wer eine ältere Immobilie oder ein Baugrundstück besitzt und mit dem Gedanken spielt zu verkaufen, sollte jetzt aufpassen. Im Rahmen des Budgetbegleitgesetzes 2027/2028 hat der Gesetzgeber spürbare Verschärfungen bei der Immobilienertragsteuer (ImmoESt) beschlossen. Betroffen ist vor allem sogenanntes Altvermögen – also Immobilien und Grundstücke, die vor dem 31. März 2002 erworben wurden. Was ändert sich konkret, wie ordnet sich die Steuer im Gesamtbudget des Staates ein und welche Handlungsoptionen bleiben bis Ende 2026?
Was ändert sich konkret ab dem 1. Jänner 2027?
Die steuerliche Erhöhung betrifft ausschließlich das sogenannte Altvermögen – also Immobilien und Grundstücke, die vor dem 31. März 2002 angeschafft wurden. Der Gesetzgeber greift hier zu einem mathematischen Kniff: Der nominale Steuersatz der ImmoESt bleibt unverändert bei 30 % auf den Gewinn. Statt den Steuersatz zu erhöhen, senkt er die abziehbaren Pauschalkosten. Bisher wurde bei Altvermögen pauschal angenommen, dass 86 % des Verkaufserlöses auf die ursprünglichen Anschaffungskosten entfallen – versteuert werden mussten somit nur 14 % des Erlöses. Ab 2027 sinkt dieser Pauschalansatz auf 80 %.
Fallkonstellation (Altvermögen) Effektivsteuer bis 31.12.2026 Effektivsteuer ab 01.01.2027
Altvermögen ohne Umwidmung 4,2 % vom Verkaufserlös 6,0 % vom Verkaufserlös
Altvermögen mit Umwidmung
(nach 31.12.1987) 18,0 % vom Verkaufserlös 21,0 % vom Verkaufserlös
Altvermögen mit Umwidmung
(nach 31.12.2024 inkl. Zuschlag) 23,4 % vom Verkaufserlös 27,3 % vom Verkaufserlös
Ein Rechenbeispiel:
Verkaufen Sie ein "altes" Grundstück (Kauf vor 2002) ohne Umwidmung um 500.000 €, fielen bisher 21.000 € ImmoESt an (4,2 %). Ab 2027 zahlen Sie für dasselbe Grundstück 30.000 € (6,0 %). Das ist ein Steuerplus von 9.000 € bei identischem Verkaufspreis!
Die Auswirkungen für Immobilienbesitzer
· Höhere Abgaben: Wer eine geerbte oder langjährige Immobilie verkauft, muss künftig noch mehr Budget für das Finanzamt einplanen.
· Kein Inflationsschutz: Da es sich um Pauschalwerte handelt, wird die reale Geldentwertung der letzten Jahrzehnte steuerlich nicht berücksichtigt.
· Fokus auf Ausnahmen: Die gesetzlichen Befreiungen – wie die Hauptwohnsitzbefreiung (wenn man selbst lange genug darin gewohnt hat) – werden als Planungs-Tool noch wichtiger als zuvor.
Wie viel trägt die ImmoESt eigentlich zu den Budgeteinnahmen bei?
Während die Erhöhung für einzelne Verkäufer rasch viele Tausend Euro ausmacht, spielt die ImmoESt im Gesamthaushalt des Bundes eine überschaubare Rolle. Das jährliche Aufkommen der Immobilienertragsteuer liegt in Österreich – je nach Marktlage und Transaktionsvolumen – üblicherweise bei etwa 400 bis 600 Millionen Euro. Den Gesamteinnahmen des Staates von über 100 Milliarden Euro gegenübergestellt, entspricht der Anteil der ImmoESt lediglich rund 0,2 % bis 0,5 % der staatlichen Gesamteinnahmen.
Trotz ihres vergleichsweise kleinen Anteils am Steuerkuchen ist die ImmoESt für den Staat eine verlässliche Stellschraube bei Budgetkonsolidierungen. Für Immobilieneigentümer entfaltet sie jedoch eine umso größere Hebelwirkung.
Handlungsempfehlung: Was sollten Sie jetzt tun?
1. Zeitplan prüfen: Wenn Sie die Veräußerung eines Grundstücks oder einer Immobilie aus dem Altbestand planen, lohnt sich die Prüfung, ob der Verkauf noch vor dem 31. Dezember 2026 abgewickelt werden kann. Ausschlaggebend ist in der Regel das Datum des Verpflichtungsgeschäfts (Kaufvertrag).
2. Gutachten & Bewertung nutzen: Vor jedem Verkauf empfiehlt sich eine fundierte Wertermittlung. Ein unabhängiges Gutachten stellt sicher, dass Sie nicht nur steuerlich optimal agieren, sondern Ihr Objekt auch zum fairen Marktwert anbieten.
3. Steuerliche Beratung beiziehen: Da Sonderregelungen (wie Hauptwohnsitzbefreiungen, Herstellerbefreiungen oder komplexe Umwidmungszuschläge) greifen können, sollte vor Kaufvertragsunterzeichnung immer Rücksprache mit einem Steuerberater oder Notar gehalten werden.
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