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Immobilienverrentung im Check: Gesamt- oder Teilverkauf mit Wohnrecht – Chancen, Fallstricke und worauf Sie achten müssen
Für die meisten Österreicherinnen und Österreicher ist das eigene Haus oder die Eigentumswohnung der wertvollste Besitz und gleichzeitig der größte Teil des privaten Altersvermögens. Doch was tun, wenn im Ruhestand zwar reichlich gebundenes Kapital in den Wänden steckt, aber liquide Mittel für notwendige Umbauten, medizinische Behandlungen oder lang ersehnte Wünsche fehlen? Ein klassischer Verkauf mit sofortigem Auszug kommt für die wenigsten infrage, da man im gewohnten Umfeld alt werden möchte. Als Antwort auf dieses Dilemma hat sich in den letzten Jahren ein neuer Markt in Österreich etabliert: die Immobilienverrentung. Ob Gesamtverkauf mit lebenslangem Wohnrecht, Rückmietverkauf oder Teilverkauf – verschiedene spezialisierte Unternehmen versprechen schnelles Kapital bei gleichzeitigem Verbleib im Eigenheim. Doch wie bei jeder langfristigen Finanzentscheidung sind zahlreiche Details und mögliche Fallstricke zu beachten.
Die Marktmodelle im Überblick
In den letzten Jahren haben sich unterschiedliche Anbieter mit variierenden Konzepten am österreichischen Markt etabliert:
Gesamtverkauf mit Wohnrecht (z. B. Deaurea):
Die gesamte Immobilie wird an einen Investor verkauft, während im Grundbuch ein befristetes oder lebenslanges Wohnrecht eingetragen wird. Der ausgezahlte Kaufpreis entspricht dem Immobilienwert abzüglich des kapitalisierten Wohnrechts (einer quasi im Voraus bezahlten ortsüblichen Miete). Laufende monatliche Mieten fallen im Anschluss nicht mehr an.
Rückmietverkauf (z. B. RuhestandPlus):
Hier wird ebenfalls die gesamte Immobilie veräußert, jedoch wird zu Beginn meist nur ein Teil (maximal 60 Prozent) des Wertes ausbezahlt. Der Verkäufer erhält einen unbefristeten Mietvertrag und zahlt fortan monatlich Miete. Eine zweite Kapitalrate wird erst beim späteren Auszug oder beim Weiterverkauf nach dem Ableben fällig.
Teilverkauf (z. B. Bambus, RuhestandPlus):
Es werden lediglich Anteile (bis zu 50 Prozent) eines Einfamilien- oder Reihenhauses verkauft. Der Eigentümer behält das restliche Eigentum sowie ein im Grundbuch abgesichertes Fruchtgenussrecht und zahlt eine monatliche Nutzungsgebühr für den verkauften Anteil.
Sofort- und Direktankauf (z. B. Immobilien Sofort Ankauf):
Solche Anbieter agieren als Direktanleger für akute Notlagen (z. B. drohende Zwangsversteigerung, ungelöste Finanzierungsprobleme, starker Sanierungsstau) und wickeln den Ankauf extrem rasch und unbürokratisch ab, allerdings mit entsprechenden Abschlägen zum Marktgeschehen.
Die potenziellen Fallstricke:
Obwohl die Aussicht auf sofortige Liquidität verlockend ist, zeigen sich bei genauerer rechtlicher und wirtschaftlicher Betrachtung möglicherweise gravierende Hürden:
Hohe finanzielle Abschläge:
Beim Gesamtverkauf mit Wohnrecht wird die statistische Lebenserwartung des Eigentümers herangezogen, um den Wert des Wohnrechts gegenzurechnen. Wer beispielsweise mit 75 Jahren verkauft, erhält nur den um den kapitalisierten Wert des Wohnrechts verminderten Kaufpreis bar ausbezahlt. Verstirbt der Bewohner früher, ist das Geld weg; lebt er länger, verringert sich die Rendite des Käufers (Käufer trägt das Langlebigkeitsrisiko).
Bleibende Instandhaltungslasten:
Trotz des Verkaufs (oder Teilverkaufs) verbleiben die Kosten für den laufenden Betrieb, Reparaturen, Sanierungen und Erneuerungsarbeiten (wie Heizungstausch) weiterhin beim Bewohner. Zudem steigen die monatlichen Nutzungsgebühren oder Mieten bei den meisten Modellen indexgesichert an.
Steuerliche Stolperfalle (Immobilienertragsteuer):
Viele Verkäufer irren in dem Glauben, dass der Verkauf des eigenen Hauptwohnsitzes steuerfrei sei. Da man nach dem Verkauf jedoch nicht auszieht, greift die Befreiung für den selbstgenutzten Hauptwohnsitz in der Regel nicht. Bei Altvermögen (Kauf vor dem 31. März 2002) fällt eine Pauschalsteuer an, deren Satz zudem ab 2027 von 4,2 % auf 6,0 % des Verkaufswerts steigt.
Einschränkungen bei Wohnungen:
Ein Teilverkauf ist rechtlich in Österreich meist nur bei Einfamilien- oder Reihenhäusern im Alleineigentum möglich, während klassische Eigentumswohnungen aufgrund des Wohnungseigentumsgesetzes oft nicht anteilig veräußert werden können.
Mein Rat als Sachverständiger: Unabhängige Expertise einholen
Die Verrentung einer Immobilie ist ein komplexer Prozess, der gut überlegt und sauber kalkuliert sein muss.
Verlassen Sie sich bei der Wertermittlung und der Vertragsgestaltung nicht ausschließlich auf die von den Vermittlern oder Anbietern empfohlenen Geschäftspartner. Nehmen Sie stattdessen die Dienstleistungen eines objektiven und unabhängigen Immobiliensachverständigen in Anspruch. Nur so stellen Sie sicher, dass der tatsächliche Verkehrswert Ihrer Liegenschaft ermittelt, der Abschlag für das Wohn- oder Fruchtgenussrecht fair berechnet wird und Sie vor unvorteilhaften vertraglichen Bindungen geschützt sind.
Quellen:
GEWINN Magazin (Ausgabe 10/2026): Fachartikel „Verkauf ohne Auszug: Gesamt- oder Teilverkauf mit Wohnrecht“ von Robert Wiedersich, S. 96–99.
Website Abfragen im Oktober 2026 folgender Anbieter:
Deaurea: Online abrufbar unter: https://deaurea.at/
Bambus: Online abrufbar unter: https://www.bambus.at/
RuhestandPlus (Sell&Stay Immobilien GmbH): Online abrufbar unter: https://ruhestandplus.at/
Immobilien Sofort Ankauf: Online abrufbar unter: https://www.immobilien-sofort-ankauf.at/